不動産購入時の名義変更手続きについて
不動産売買契約が締結された後、さまざまな事情により、購入時の名義に変更が必要になる場合や、買主を削除する必要が生じる場合があります。
本来であれば、このような名義の変更は事前に計画を立てて行うべきですが、購入申し込みから契約締結までの期間は原則1週間以内です。
名義はお金を支払う人の名義にするのが原則ですので、慎重に検証して名義を決める必要があります。
ここでは、不動産購入時の名義や名義の追加・削除に関する手続きについて詳しく解説していきます。
「不動産の考え方は、日用品のような『物』と同じです」と私はお客様によくお伝えしてきました。
不動産は特別なものではありません。
日用品と同様に「物」となりますが、高額なため、現金以外の方法で購入するものです。
同じような例として車があります。
車の例を出すと、多くの方に納得していただくことがありました。
日用品と不動産の違いは、不動産には原則として名義を設定することがあるという点です。
具体的には以下のようなことがあります。
1. 名義はお金を支払った人のみになります。
2. 共同（共有）で購入した場合は、支払ったお金の割合に応じて持ち分を設定します。
3. お金を支払っていない人の名義を設定した場合、持ち分に応じて贈与税が課税される可能性があります。
このルールは夫婦や親子間でも適用されます。
4. 不動産を所有していると固定資産税や都市計画税が課税されます。
これらの税金を支払わないと、差し押さえの対象となる可能性があります。
5. 不動産の所有者には善管注意義務（善良な管理者としての注意義務）もあります。
このように、名義や税金について話をすると、自動車（車両運搬具）にも似ていると言えます。
現金購入の場合
不動産購入時の名義に変更が生じた場合、売買契約前か売買契約後かによって手続きが異なります。
売買契約前の場合、名義の変更があることを不動産業者に事前に連絡する必要があります。
売買契約書に変更が反映されているかどうかを確認し、契約当事者が署名（記名）・押印を行うことで手続きは完了します。
参考ページ：不動産購入時の名義はお金を払う人の名義！追加は贈与税が課税？
不動産売買契約後に名義の増減があった場合の対応について
不動産の売買契約が成立した後に、購入時の名義予定者が変更される場合には、「覚書」という文書を作成して対応します。
この覚書は、売主と買主の双方が保管する必要があります。
また、注意点としては、覚書には収入印紙200円を貼り付ける必要があるため、忘れずに貼付するようにしてください。
住宅ローンを利用している場合に名義予定者が増えた場合の対応について
もし、不動産購入時に住宅ローンを利用しており、名義予定者が増える場合には、売買契約を結ぶ前であれば、不動産業者に相談してください。
そして、相談する場合は、できるだけ早めに行うようにしてください。
不動産業者が休みの日であっても、火曜日や水曜日であっても、遠慮せずに電話する方が良いでしょう。
実は、私の経験から言えば、買主が電話をためらってしまい、期日に間に合わずに名義を変更できなかったという事例もありました。
そのため、早めの連絡が重要です。
